„Mieszkanie na Start” – rozwiąże czy stworzy problemy na rynku mieszkaniowym?

„Mieszkanie na start” jest potrzebne?

8 kwietnia rząd ogłosił projekt nowego programu mieszkaniowego – „Kredyt na start”. Projekt ten był jednym ze znaczących postulatów Koalicji Obywatelskiej w ostatnich wyborach parlamentarnych. Od samego początku ten projekt był prezentowany jako lepszy, ponieważ będzie oferował większą dopłatę do kredytów mieszkaniowych niż ogłoszony pod koniec drugiej kadencji rządów PiS – „Bezpieczny Kredyt 2 procent”. I pod tym względem faktycznie rząd wywiązuje się z danego zobowiązania. Ale czy taka forma wsparcia rzeczywiście generuje więcej korzyści niż problemów na rynku mieszkaniowym?

Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) wskazuje na obserwowany od pandemii COVID-19 spadek siły nabywczej wynagrodzeń na rynku mieszkaniowym. O ile w 2019 roku przeciętne wynagrodzenia pozwalało na kupno 0,98 m² mieszkania, o tyle w 2022 roku było to już tylko 0,88 m². Także opinia publiczna coraz bardziej krytycznie odnosi się do dynamicznie rosnących cen. Tym bardziej, że już przy BK2% obserwowaliśmy dynamiczne wzrosty cen mieszkań. Skoro nowy program opiera się na tym samym mechanizmie, to dlaczego tym razem efekt miałby być inny?

A skoro jesteśmy przy porównywaniu obu programów, to spójrzmy na różnice między nimi:

Nowy program mieszkaniowy ma kilka istotnych obwarowań, których nie było w BK2%. Mają one na celu zapewnienie, że z programu najbardziej skorzystają osoby wielodzietne i mające relatywnie niższe dochody.

Spójrzmy na to, jak duża część odsetek będzie płacona przez uczestników programu w zależności od liczby dzieci:

• 1,5% dla gospodarstw bezdzietnych,
• 1% dla gospodarstw z jednym dzieckiem,
• 0,5% dla gospodarstw z dwójką dzieci,
• 0% dla gospodarstw z trójką i więcej dzieci.

Podobnie rzecz ma się z samą wartością dopłaty do zaciąganego kredytu hipotecznego:

• 200 tys. zł dla gospodarstw jednoosobowych,
• 400 tys. zł dla gospodarstw dwuosobowych,
• 450 tys. zł dla gospodarstw trzyosobowych,
• 500 tys. zł dla gospodarstw czteroosobowych,
• 600 tys. zł dla gospodarstw pięcioosobowych i liczniejszych.

Powyższa wartość dotyczy zarówno małżeństw, jak i samotnych rodziców. Dopłata ta jest powiększana o 10%, jeżeli średnia cena za m² przekracza średnią krajową cenę o ponad 25%, a o 20%, gdy cena przekracza średnią krajową o ponad 50%.

Do tego dochodzi kryterium dochodowe. Powyżej:

• 7 000 zł dla gospodarstw jednoosobowych,
• 13 000 zł dla gospodarstw dwuosobowych,
• 16 000 zł dla gospodarstw trzyosobowych,
• 19 500 zł dla gospodarstw czteroosobowych,
• 23 000 zł dla gospodarstw pięcioosobowych i liczniejszych

Wielkość dopłaty do każdej raty jest pomniejszana o 25% przekroczenia.

Powyżej opisane warunki są najważniejszą różnicą względem BK2%. Czy sprawią one, że z programu rzeczywiście bardziej skorzystają rodziny z dziećmi oraz osoby z niższymi dochodami? Czas pokaże. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, że „Kredyt na start” będzie w znacznie mniejszym stopniu powodowało wzrosty cen mieszkań. O ile ograniczenie grup mogących korzystać z programu w istocie może osłabić tę tendencję, o tyle nie sprawi, że ceny mieszkań będą stać w miejscu.

Niepokojące jest jednak to, że politycy widzą tylko jedną stronę równania w rynku mieszkaniowym. Zdaniem rządzących to brak możliwości finansowych jest głównym problemem. Oczywiście, wysokie stopy procentowe utrudniają dostęp do kredytów hipotecznych. Ale okres dynamicznego rozwoju lat 2015 – 2019 nie wynikał tylko i wyłącznie z niskich stóp procentowych. W tamtym czasie zarówno samych mieszkań było relatywnie mało, a budowanie mieszkań z perspektywy inwestorów prywatnych było tanie. Było także dużo przestrzeni na budowę nowych mieszkań.

O ile nadal jest tak, że mamy relatywnie mało mieszkań w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej, o tyle wraz z nowymi mieszkaniami skurczyła się przestrzeń do budowy mieszkań w dużych miastach. W sytuacji, w której ta kwestia pozostaje niezaadresowana, wsparcie kupujących przesuwa równowagę rynkową w kierunku wyższych cen. Tak więc program będzie z jednej strony zwiększał możliwości zakupowe pewnych grup ludzi kosztem innych osób. Poza tym, założenie że da się za pomocą jednego środka rozwiązywać problem przez cały czas jest po prostu błędne.

Po pierwsze, sytuacja się zmienia i nie funkcjonujemy w warunkach z drugiej połowy lat 10. Po drugie, interesariusze rynku mieszkaniowego narzekają dzisiaj nie tylko na drogi kredyt, ale także na drożyznę i nieadekwatną politykę publiczną. Po trzecie wreszcie, rynek mieszkaniowy jest skomplikowanym mechanizmem. A nie da się dobrze rozwiązać skomplikowanych problemów za pomocą jednego narzędzia, do tego relatywnie prostego. Niezależnie od tego, czy używasz go w sposób wyważony, czy próbujesz nim pomóc bardziej potrzebującym grupom ludzi.