Czy mieszkania będą bardziej poza zasięgiem?

Co dalej z mieszkaniami?

Według badań NBP, w 2023 roku ceny mieszkań w sześciu analizowanych miastach¹ wzrosły o 9,8 procent na rynku pierwotnym oraz o 8,3 procent na rynku wtórnym. Zdecydowana większość wzrostów z tego roku przypadła na dwa ostatnie kwartały: były to odpowiednio 3,3 procent oraz 4,1 procent w III kwartale oraz 6,7 procent oraz 3,5 procent w IV kwartale. Efekt ten został wywołany przede wszystkim z wprowadzenia programu „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Takie rozumienie sugerują również dane opublikowane przez analityków Banku Pekao SA. Ich zdaniem, w 2023 roku wydarzyły się dwie rzeczy: ceny mieszkań w Polsce wzrosły przy jednoczesnej stabilności cen mieszkań w pozostałych krajach Unii Europejskiej, a także utrzymał się trend wzrostu cen mieszkań w stopniu zbliżonym do wzrostu poziomu wynagrodzeń.

W ostatnim czasie rząd zastąpił dotychczasowy program nowym programem: „Mieszkanie na start”. W porównaniu z BK2%, którego dokonałem tutaj, nowy program ogranicza dopłaty do rat osobom bogatszym oraz singlom. Nie zmienia się jednak to, że duża część społeczeństwa będzie miała dostęp do tańszych kredytów mieszkaniowych, większa niż wynikałoby to z polityki pieniężnej Narodowego Banku Polskiego.

To nie koniec wzrostów. Analitycy PKO Banku Polskiego spodziewają się, że w tym roku ceny mieszkań wzrosną między 5 a 10 procent. Ich zdaniem, ogłoszenie przez rząd, że program będzie trwał co najmniej przez cztery lata, może nakłaniać wielu potencjalnych użytkowników do przystępowania do niego w późniejszym terminie. Start programu został ogłoszony na drugą połowę roku – ta enigmatyczna deklaracja może oznaczać jego rozpoczęcie w lipcu, ale równie dobrze może to być wrzesień albo listopad.

Zastąpienie jednego programu generującego popyt na mieszkania innym programem generującym popyt na mieszkania spowodowało protesty, organizowane przez stowarzyszenia lokatorskie, związki zawodowe oraz organizacje miejskie. W efekcie Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaczęło rozważać wprowadzenie limitu cen mieszkań za metr kwadratowy, jakie mogą być przedmiotem programu. Jeżeli ten limit miałby być sztywną kwotą, obowiązującą w całej Polsce, to sytuacja się zapewne ustabilizuje w Warszawie i Krakowie. W pozostałych dużych miastach dopłaty nadal będą napędzały wzrosty cen mieszkań.

Już teraz wiemy, że budowa mieszkań przenosi się nie tylko z największych miast do miejscowości graniczących z nimi, ale także do powiatów ziemskich – położonych daleko od aglomeracji oraz miast na prawach powiatu. Działki do budowy nowych osiedli w dużych miastach są coraz mniej dostępne i to znajduje odzwierciedlenie w cenach. W drugiej połowie 2023 roku za m² ziemi w Łodzi i Olsztynie trzeba było zapłacić blisko 400 zł, w Poznaniu i Wrocławiu było to powyżej 400 zł, w Krakowie cena wynosiła 636 zł, w Gdańsku 726 zł, a w Warszawie prawie 800 zł.

 Analitycy PKO BP przytaczają również dane, według których między latami 2019 a 2023 udział nowych mieszkań w największych aglomeracjach spadł o około ¼. Jednocześnie rośnie udział mieszkań budowanych w otulinie aglomeracji i powiatach ziemskich.

Warto również zwrócić uwagę na długookresowy trend i porównać go z innymi krajami. Na tle innych państw Europy Środkowo-Wschodniej ceny mieszkań u nas wzrosły, porównywalnie do wzrostów obserwowanych w Bułgarii, Słowacji i Chorwacji. Jedynym krajem regionu o wyraźnie wolniejszej dynamice wzrostu cen mieszkań jest Rumunia.

Z kolei na tle krajów Europy Zachodniej polskie ceny mieszkań rosną w tempie zbliżonym do Niemiec i Austrii, wyraźnie szybciej niż we Włoszech, Francji i Hiszpanii, ale wolniej niż w Portugalii.

Wykres autorstwa Centrum Analiz PKO Banku Polskiego

Spodziewać się można, że w wyniku działań polityków skierowanych przede wszystkim na ułatwianie dostępu do kredytów wzrosty cen będą kontynuowane. Tymczasem brak chętnych na kredyty mieszkaniowe okazuje się prawdopodobnie mniejszym problemem, niż brak dostępu do ziemi, na której developerzy mogliby budować nowe osiedla. Miejmy nadzieję, że wraz z czasem wzrost cen mieszkań w naszym kraju nie okaże się wyższy zarówno od tempa wzrostu zarówno u naszych bliskich sąsiadów, jak i w krajach Europy Zachodniej. Gdyby się tak okazało, skomplikowałoby to życie milionów Polaków.

1. Analizie zostały poddane miasta: Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Gdańsk, Gdynia. ↩︎