Bańki czy dobra koniunktura. Co dalej z polskim rynkiem nieruchomości?

Bańki na rynku mieszkań – jaka perspektywa?

Rozmowę o bańce powinniśmy rozpocząć od tego, czym bańka jest – definicji jest przynajmniej kilka. Jedna z najczęściej powtarzanych głosi, że za bańkę uważamy duży, utrzymujący się przez dłuższy czas wzrost cen aktywów. Musimy jednak zrozumieć, że nie każdy przejściowy wzrost może być nazwany bańką. Istotnie, inne definicje podkreślają, że, by mówić o bańce, musimy zaobserwować oderwanie cen od fundamentów. Na fundamenty na rynku mieszkaniowym składają się takie czynniki jak atrakcyjność lokalizacji, stopy procentowe, warunki na rynku wynajmu, przystępność cenowa (dyktowana chociażby inflacją), interwencje i programy rządowe czy trendy demograficzne.

Z tych powodów, wielu specjalistów i naukowców wzbrania się przed używaniem słowa „bańka”. Najczęściej używanym, neutralnym z punktu widzenia definicji jest angielskie „exuberance” (wygórowane/przesadnie wysokie ceny). Pomijamy zatem element niezgodności ceny obserwowanej z fundamentami, które w wypadku domów i mieszkań, dóbr z natury bardzo zróżnicowanych, są trudne do ustalenia, natomiast skupiamy się na tym, że ma miejsce szybki i utrzymujący się wzrost cen. Nie każdy wzrost cen mieszkań jest zatem bańką – czasem winne są zmieniające się fundamenty, a wzrosty cen są nimi uzasadnione. W dalszym ciągu wiele gospodarstw domowych i młodych ludzi jest jednak wykluczonych z rynku – ceny, zarówno kupna, jak i wynajmu, są dalekie od przystępnych.

Jakkolwiek wzrostów cen mieszkań nie nazwiemy, istnieje obopólna zgoda na temat tego, że bańki na rynku mieszkaniowym są dużo bardziej niebezpieczne dla całego systemu finansowego niż te na rynku akcji, a to z prostej przyczyny – bańki mieszkaniowe i kredytowe często chodzą w parze. Nieruchomości kupowane są przeważnie z użyciem hipotek udzielanych przez banki, które udzielają pożyczek sobie nawzajem, a także połączone są z bankiem centralnym – pożyczkodawcą ostatniej instancji. Niewypłacalność kredytobiorców i upadek jednego banku – zwłaszcza systemowo ważnego – przyczynia się do problemów z płynnością i ciągnie w dół inne banki. W najgorszym wypadku występuje efekt domina, a następnie kryzys i recesja. Obecnie jednak nam to nie grozi – po roku 2008 standardy kredytowe stały się bardziej restrykcyjne, a rezerwy banków ustawowo zwiększone.

Podczas pandemii fundamenty zmieniły się gwałtownie. Wzrosły koszty energii, przerwane zostały łańcuchy dostaw wielu półproduktów, stopy procentowe były rekordowo niskie. Wiele gospodarstw domowych ruszyło do banków, zachęcone wyjątkowo niskim oprocentowaniem hipotek, do tego stopnia, że w radiu zaczęły być emitowane komunikaty ostrzegawcze na temat ryzyka związanego z kredytami o zmiennym oprocentowaniu. Obecnie sposób wyliczania zdolności kredytowej jest bardzo restrykcyjny, a stopy procentowe wysokie; z tego powodu w poprzednich miesiącach obserwowaliśmy zastój na rynku mieszkaniowym, a ryzyko recesji można uznać za zminimalizowane.

Co więcej, zjawisko pracy zdalnej prawdopodobnie na zawsze zmieniło obraz rynku mieszkaniowego. Niektórzy za dowód tego, iż mamy do czynienia z bańką, podawali fakt, że ceny wzrosły nie tylko w największych i najbardziej atrakcyjnych miastach – oferujących najwięcej udogodnień infrastrukturalnych, miejsc pracy, szkół – ale też na przedmieściach i w pomniejszych miejscowościach. Faktycznie – badania przeprowadzone głównie w Stanach Zjednoczonych, które mają dokładne i rozdrobnione geograficznie dane, wskazywały, że bańki w mniej atrakcyjnych strefach metropolitarnych są rzadsze, a jeżeli już występują, to zauważalnie mniejsze i trwają znacznie krócej. Niemniej jednak rozpowszechnienie pracy zdalnej wydaje się być w tym wypadku pominiętą przez wielu badaczy zmienną i tym, co nieodwracalnie wpłynie na kształtowanie się cen mieszkań. Wykwalifikowani specjaliści, których praca nie wymaga bezpośredniego kontaktu z innymi, mogą obecnie pracować z dowolnego miejsca w Polsce, jeżeli nie na świecie. Są to także z reguły ludzie, którzy dobrze zarabiają i szukają większych powierzchni – takich, które poza standardowymi pomieszczeniami użytkowymi, mają także przestrzeń na domowe biuro.

Rynek mieszkaniowy jest z natury cykliczny, co dodatkowo utrudnia ustalenie, czy na pewno mamy do czynienia z bańką. Jak dla każdego innego dobra, cena ustalana powinna być w drodze zrównoważenia popytu i podaży; w wypadku tego rynku popyt i podaż spotykają się rzadko. W obliczu zwiększonego popytu, podaż rusza: powstają kolejne budowy, które jednak oddane do użytku zostaną dopiero za kilkanaście miesięcy bądź kilka lat. Tymczasem podaż zwiększa się również innym kanałem: chociażby w drodze wymiany pokoleniowej, co skutkuje zwiększoną pulą mieszkań na bardziej przystępnym cenowo rynku wtórnym, a droższe, nowowybudowane apartamentowce i domy stoją puste.

W obliczu startujących od lipca programów rządowych „Pierwsze mieszkanie” i „Bezpieczny Kredyt 2%”, popyt ponownie wzrośnie, co, przy obecnej podaży, musi poskutkować wzrostem cen. Programy te są przeznaczone dla gospodarstw domowych, które kupują pierwsze mieszkanie w celach konsumpcyjnych, nie inwestycyjnych.

Z jednej strony słyszymy, że mieszkania zawsze będą potrzebne, a inwestycja w nie zawsze jest bezpieczna. Z drugiej należy pamiętać, że jest to dobro z natury niepłynne i obarczone wysokimi kosztami transakcji. Innymi słowy, jeżeli będziemy chcieli sprzedać szybko, niemal na pewno sprzedamy ze stratą. W długoterminowej perspektywie jednak inwestycje w mieszkania mogą być opłacalne, ale nie w tym momencie. Zawsze musimy pamiętać o fundamentach, a zwłaszcza lokalizacji oraz warunkach otrzymanej hipoteki. Także sytuacja na rynku wynajmu wymaga sumiennego monitorowania – przy wysokiej racie kredytu ustalenie ceny czynszu, która pozwoli nam spłacać raty, opłacać podatek i zarobić, a jednocześnie będzie przystępna dla potencjalnych zainteresowanych, staje się wymagającą łamigłówką.